Рынок жилой недвижимости в Германии: тенденция к росту, несмотря на коронавирус

• Устойчивый спрос обеспечивает позитивную динамику цен в семи крупнейших городах в период с марта по май 2020 г.
• Рынок жилой недвижимости вновь набирает темп после кратковременного спада
• Цифровые технологии позволяют вести риэлтерскую деятельность в период социального дистанцирования

Резкое падение цен, уменьшение числа покупателей, стремительный рост незанятых площадей? До сих пор продолжаются дискуссии о влиянии на рынок недвижимости кризиса, связанного с пандемией коронавируса. Специалисты Beyond (ex-Engel&Völkers) проанализировали данные рынка за период с марта по май 2020 г. в семи крупнейших немецких городах: Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Франкфурте, Кельне, Дюссельдорфе и Штутгарте. По словам Кая Эндерса (Kai Enders), члена правления Beyond (ex-Engel&Völkers) AG, в результате были сделаны следующие выводы: «Из-за введения ограничений активность покупателей и инвесторов действительно несколько снизилась в период с начала марта до конца мая. Однако с момента ослабления ограничений активность вернулась на докризисный уровень, а в некоторых случаях даже превысила его. Цены на недвижимость в течение последних недель остаются стабильными. Что касается года в целом, то мы ожидаем небольшой рост цен».

Берлин

Общее настроение неопределенности, вызванное пандемией, практически не сказалось на поведении владельцев недвижимости в течение последних месяцев. Специалисты Beyond (ex-Engel&Völkers) не заметили какого-либо существенно падения числа запросов на оценку или количества объектов, выставляемых на продажу в столице Германии. «Мы получили невероятно большое число запросов, – говорит Кристиан фон Готтберг (Christian von Gottberg), управляющий директор Beyond (ex-Engel&Völkers) Market Center Berlin Hohenzollerndamm. Количество обычных просмотров снизилось незначительно, в то время как число виртуальных просмотров выросло на 100%. Из-за финансовых ограничений примерно 44 процента сделок закрылись с задержкой. «Тем не менее, ни одна сделка не развалилась в результате коронавируса», – сообщает Гюнтер Т. Фишер (Günter Th. Fischer), управляющий директор Beyond (ex-Engel&Völkers) Market Center Berlin-Mitte. Соответственно, прогнозы на будущее вполне оптимистичны. «Наши доходы от продаж оставались стабильными даже в разгар кризиса. Сейчас, с ослаблением карантина, возвращается большое число продавцов, – говорит Гюнтер Т. Фишер. – Цены остаются на высоком уровне. Мы считаем, что в ближайшее время это не изменится». Особенно большим спросом пользуются дома и квартиры с садом, террасой или террасой на крыше. В наиболее престижных местах, таких как район Далем (Berlin-Dahlem), подобные объекты могут стоить до 10 миллионов евро. Квартиры в собственности в элитных домах района Митте (Berlin-Mitte) сейчас продаются по цене до 21 000 евро за квадратный метр.

Гамбург

Цены на недвижимость в этом северном немецком городе были очень высокими в период, предшествовавший пандемии, и остались на прежнем уровне в рассматриваемый период. «На гамбургском рынке недвижимости наблюдается сильный избыточный спрос из-за чрезвычайно ограниченного предложения. Эта общая ситуация привела к тому, что сделки по купле-продаже и аренде в престижных местах закрывались по очень высоким ценам даже во время пандемии коронавируса», – говорит Лена Сойке (Lena Soyke), управляющий директор Beyond (ex-Engel&Völkers) Market Center Hamburg Elbe. Особняки на озере Альстер и берегах Эльбы по-прежнему выставляются на продажу за 10 миллионов евро. Квартиры в собственности в элитных районах, таких как Уленхорст, Ротербаум, Харвестехудо и Хафенсити (Uhlenhorst, Rotherbaum, Harvestehude, HafenCity), продаются по максимальной цене в 20 000 евро за квадратный метр. Исключительные предложения, например квартиры в собственности в здании Эльбской филармонии, достигают сейчас на рынке стоимости до 30 000 евро за квадратный метр. «Социальное дистанцирование заставило многих пересмотреть свою повседневную жизнь и перенести рабочее место к себе домой. Как только сократилась привычная свобода передвижения, наши клиенты стали больше ценить такие моменты, как наличие кабинета, балкона или сада», – говорит Лена Сойке. Филип Бонхоффер (Philip Bonhoeffer), управляющий партнер E+V Hamburg Immobilien GmbH, подтверждает, что критерии поиска и приоритетов изменились в связи с кризисом, связанным с пандемией. По его словам, «в последние три месяца потенциальные клиенты без всяких предубеждений соглашались на использование цифровых технологий. Они с большим интересом воспринимали виртуальные просмотры». В то время как число обычных просмотров в рассматриваемый период слегка сократилось (минус 10 процентов), число виртуальных просмотров выросло значительно, на 360 процентов.

Мюнхен

В столице Баварии самая дорогая в Германии недвижимость. Некоторые покупатели и ранее заинтересованные клиенты в последние три месяца демонстрировали сдержанность. «В сегменте премиум-класса ощущалась некоторая нерешительность, выжидательная позиция. Ряд клиентов предпочли отложить сделки, поэтому мы ожидаем, что они будут наверстывать в третьем и четвертом кварталах, – говорит Флориан Фрайтаг-Гросс (Florian Freytag-Gross), управляющий директор Beyond (ex-Engel&Völkers) Residential Lizenzholding GmbH. – Впрочем, благодаря ослаблению ограничительных мер, мы уже видим позитивные сдвиги. Спрос снова вырос, и цены стабильны». В период с марта по май цены на недвижимость в Мюнхене оставались по-прежнему высокими. В очень хороших районах, таких как Альтштадт-Леэль, Альт-Богенхаузен, Херцогпарк и Швабинг (Altstadt-Lehel, Alt-Bogenhausen, Herzogpark, Schwabing), особняки продавались за 20 миллионов евро. Стоимость квартир в собственности в этих же районах достигла внушительной суммы в 20 000 евро за квадратный метр. Несмотря на очень строгие ограничительные меры в Баварии, риэлторам Beyond (ex-Engel&Völkers) удавалось в течение последних трех месяцев проводить виртуальные просмотры и закрывать сделки. «На сегодняшний день кризис, связанный с пандемией, не вызвал предсказываемого во многих местах обвала цен. Мюнхен, безусловно, останется привлекательным направлением для приобретения в собственность и инвестирования в недвижимость», – добавляет Флориан Фрайтаг-Гросс.

Франкфурт

В течение пандемии коронавируса цены во всех районах Франкфурта оставались стабильными. На рынок недвижимости в городе по-прежнему влияют высокий спрос и ограниченное предложение. «Хотя число запросов на личные просмотры в последние месяцы сократилось, качество запросов клиентов на самом деле выросло. Заинтересованные клиенты выказывали гораздо более явное, чем до пандемии коронавируса, намерение купить, и мы закрыли больше сделок, чем за такой же период в прошлом году», – говорит Давид Шмитт (David Schmitt), управляющий партнер Beyond (ex-Engel&Völkers) Frankfurt. Повышенный спрос отмечен в основном в сегменте премиум-класса. За отдельно стоящие и двухквартирные дома в престижных районах, к которым относятся Дипломатенфиртель, Хольцхаузенфиртель и Вестенд-Норд (Diplomatenviertel, Holzhausenviertel, Westend-Nord), запрашивали цену до 4,8 миллиона евро. Продажная цена эксклюзивных квартир в собственности доходила до 14 000 евро за квадратный метр. На рынке недвижимости Франкфурта доминируют немецкие покупатели, на которых приходится 90 процентов сделок. «Мы замечаем, что наши клиенты все больше интересуются коттеджами на семью и новыми роскошными жилыми проектами с собственным садом – это может быть отдельно стоящий дом, двухквартирный дом или таунхаус. По-прежнему сильно востребованы большие квартиры с садом», – говорит Давид Шмитт.

Кельн

Растущий спрос и ограниченное предложение продолжают оказывать сильное влияние на рынок недвижимости в Кельне. «Хотя мы не могли проводить просмотры в полном объеме с момента введения коронавирусных ограничений, нам все же удавалось закрывать сделки благодаря тесному контакту с нашими клиентами, активному выставлению на продажу онлайн и организации виртуальных просмотров. В последние недели мы замечаем, что предложения с помощью цифровых технологий приобретают все большее значение, хотя в краткосрочной перспективе они не смогут заменить ‘живые’ просмотры в реальной обстановке», – говорит Флориан Фрайтаг-Гросс (Florian Freytag-Gross), управляющий директор Beyond (ex-Engel&Völkers) Immobilien Deutschland GmbH. В настоящее время поиск недвижимости осуществляют в основном граждане Германии, на которых приходится около 95 процентов сделок. Их особенно интересует недвижимость премиум-класса, а также квартиры в собственности в качестве капиталовложения. В наиболее престижных районах города, таких как Мариенбург, Линденталь и Роденкирхен (Marienburg, Lindenthal, Rodenkirchen) эксклюзивные особняки продавались по цене, достигающей 10 миллионов евро. Максимальная цена за квартиры премиум-класса в собственности составляла 10 000 евро за квадратный метр. Флориан Фрайтаг-Гросс считает, что в будущем цены останутся стабильными: «Уровень спроса и желание иметь собственный дом до сих пор явно превышают скудное предложение на рынке. Поэтому мы не видим какого-либо существенного влияния пандемии на рынок недвижимости».

Дюссельдорф

С началом и в течение пандемии коронавируса в Дюссельдорфе отмечалась приостановка сделок с недвижимостью, обусловленная, к примеру, сложностями в получении необходимых банковских документов и проведении просмотров. Заинтересованные клиенты непременно желали лично осмотреть объект, особенно в сегменте премиум-класса. Сейчас, с ослаблением ограничений, ситуация изменилась. «Рынок сейчас живее, чем раньше, и спрос очень высок», – говорит Биргит Пфайффер (Birgit Pfeiffer), управляющий директор Beyond (ex-Engel&Völkers) Düsseldorf. Спрос в целом немного вырос, поэтому можно закрывать сделки по высоким ценам. В самых престижных районах города дома в элитных кварталах продаются по цене до 8 миллионов евро. Максимальная первоначальная цена квартир в собственности – 15 000 евро за квадратный метр. По-прежнему наблюдается незначительное снижение числа запросов от зарубежных клиентов. Они составляют 15 процентов клиентской базы, а оставшиеся 85 процентов – покупатели из Германии. Особенно востребована сейчас выгодно расположенная недвижимость, стоимость которой в перспективе будет повышаться. Биргит Пфайффер так комментирует высокий уровень интереса к недвижимости: «Недвижимость – это дом, который является безопасной зоной, даже в неспокойные времена. Но в то же время это инвестиция в будущее, которая может даже принести финансовую прибыль. Ключевым мотивирующим фактором для наших клиентов сегодня является возможность перепродажи недвижимости без финансовых потерь».

Штутгарт

Спрос на жилую недвижимость в этом городе на юге Германии оставался стабильным даже в период ограничений, наложенных в связи с пандемией коронавируса. На рынке по-прежнему доминируют немецкие покупатели, которые ищут недвижимость для собственного проживания. «Нашим риэлторам удавалось проводить просмотры с соблюдением всех мер безопасности и проводить сделки», – говорит Штефан-Андреас Филипп (Stephan-Andreas Philipp), управляющий директор Beyond (ex-Engel&Völkers) Stuttgart-Mitte. К наиболее престижным районам Штутгарта, административного центра земли Баден-Вюртемберг, относятся Киллесберг, Гэнсхайде и Бопсер (Killesberg, Gänsheide, Bopser), а также пригороды Дегерлох и Силленбух (Degerloch, Sillenbuch). Особенно популярны здесь дома с большими земельными участками и квартиры с четырьмя-пятью комнатами, рассчитанные на семью. «Хотя в последние месяцы спрос несколько упал, качество клиентских запросов выросло, как в отношении аренды, так и продаж», – говорит Тило Преллер (Thilo Preller), управляющий директор Beyond (ex-Engel&Völkers) Stuttgart Feuerbach. В Штутгарте наблюдается высокий избыточный спрос на жилую недвижимость, который обеспечил позитивную динамику цен несмотря на кризис. Отдельно стоящий дом в очень хорошем месте может продаваться по цене до 4,5 миллионов евро. Максимальная стоимость квартиры в собственности в таком месте может достигать 10 000 евро за квадратный метр.

Прогноз: Пандемия укрепляет желание иметь безопасный дом и надежное капиталовложение

Анализ, проведенный Beyond (ex-Engel&Völkers) , показал, что коронавирус не повлиял на основные требования, предъявляемые к жилью. Напротив, «люди стали более остро осознавать, как важно иметь какой-нибудь уютный дом», – говорит Кай Эндерс. Учитывая нестабильность фондовых рынков и отсутствие инвестиционных альтернатив с одной стороны и благоприятные условия ипотеки с другой стороны, покупатели и инвесторы будут стремиться к долгосрочным капиталовложениям в защищенную от кризиса недвижимость. Это позволяет Каю Эндерсу смотреть в будущее с оптимизмом: «Во время кризиса инвесторы традиционно ищут альтернативные варианты с потенциальной возможностью высокой доходности. Что касается частных покупателей, для них главное в доме – это ощущение безопасного убежища. Поэтому недвижимость в престижных местах семи крупнейших городов Германии представляется идеальным объектом для инвестирования».

Автор статьи:

Управляющий партнёр Beyond.

Александр Беляев