Эскроу в России. Уравнение с неизвестными

1 июля 2019 года механизм жизненного цикла девелоперских проектов и функционирования строительной отрасли должен окончательно измениться. Финансирование за счет средств, привлекаемых по договорам долевого участия, заменит система проектного финансирования.

ИСТОРИЧЕСКИЙ ЭКСКУРС

Действовавшая в нашей стране до последнего времени схема финансирования строящихся объектов с привлечением финансирования напрямую от покупателей, в целом, не является российским ноу-хау. Еще в конце прошлого века в ряде стран Латинской Америки применялась схожая схема долевого финансирования строительства. Например, в конце 80-х годов, в Аргентине, при практически разрушенной банковской системе, использование долевого участия при строительстве стало фактически единственным вариантом решения проблемы огромного спроса на жилую недвижимость. Позднее, в первой половине 90-хх годов к похожим механизмам прибегали власти Чили и Сальвадора.

В настоящее время, в ряде восточноевропейских стран, среди которых можно выделить Румынию и Болгарию, также используются подобные правила игры.

ТЕМ ВРЕМЕНЕМ…

22 апреля Виталий Мутко заявил, что правительством утверждены критерии, которые позволят не переходить на эскроу строящимся жилым объектам. Вице-премьер озвучил даже конкретную цифру: «95% того, что сейчас находится в стройке, будет достраиваться по старой модели». Что не отменяет перехода на новую, а также главного вопроса, что нужно знать об эскроу покупателям?

Возможно, вам когда-то приходилось расплачиваться аккредитивами, что широко распространено в экспортно-импортных сделках или в конце 90-х годов совершать сделку купли-продажи недвижимости за наличный расчет с использованием депозитарных банковских ячеек. Тогда вас не испугать понятием условное депонирование средств.

Условное депонирование средств и есть эскроу. То есть, владелец передает свои средства третьему лицу для того, чтобы третье лицо осуществило выплату средств тому, кому они предназначаются. При условии, что последний выполнил определенные условия.

Инструмент эскроу широко распространен в странах, практикующих англо-американское договорное право. В США эскроу повсеместно применяется при купле-продаже жилья, существуют широкий агентский и брокерский рынки подобных сделок. Выступать той самой третьей стороной могут не только банки, но также эскроу-компании или агенты.

ПОСТОЯННЫЕ

В российском законодательстве эскроу регулируется статьями 926.1 «Договор условного депонирования (эскроу)», 860.7 «Договор счета эскроу», 860.8 «Ограничения по распоряжению денежными средствами и использованию счета эскроу» Гражданского кодекса РФ.

В целом эскроу счета регулируются так же, как и любые другие банковские счета.

Договоры долевого участия по-прежнему будут подписываться. Требования к их содержанию, порядку заключения и регистрации останутся прежними. Основное изменение коснется защиты интересов дольщиков. Именно в этом смысл аккумулирования долевых взносов на счетах эскроу застройщиков, открываемых в банках.

В случае покупки недвижимости с использование счета эскроу процесс происходит следующим образом. После выбора объекта дольщик вместе с представителем застройщика регистрируют ДДУ в Росреестре. Затем участник долевого строительства открывает счет эскроу в банке, указанном в договоре, и размещает на нем свои средства. Банк хранит их до момента окончания строительства и оформления прав собственности на долю в объекте. С момента внесения на счет полной суммы договора обязательства дольщика по оплате приобретаемой доли считаются выполненными. Счет открывается каждому дольщику и на каждый договор долевого участия.

В каких банках открываются эскроу счета? Только в тех, которые соответствуют критериям, перечисленным в постановлении Правительства РФ №697 от 18.06.2018 «О требованиях к банкам для открытия в них счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов». Пока в этом списке 55 банков. Все они входят в национальный рейтинг группы А.

Система эскроу делает максимально безопасной покупку недорогого массового жилья. В Федеральный закон от 23.12.2003 N 177-ФЗ»О страховании вкладов в банках Российской Федерации» внесено изменение, в соответствии с которым вклады на счета эскроу застрахованы государственной корпорацией «Агентство по страхованию вкладов» на сумму до 10 млн руб. То есть в случае банкротства банка вы получите полное возмещение вклада, который не превышал эту сумму, как правило это можно сделать через две недели.

Размер страховки эскроу счета превышает страховое возмещение по обычным депозитам в 7,14 раза. Если уполномоченный банк, в котором открыты счета эскроу обанкротился, то дольщик и застройщик должны открыть счета в другом уполномоченном банке. Кажется, что защита дольщиков достаточно надежна для того, чтобы отменить все остальные её формы, но время покажет во что это выльется на практике.

Стоит отметить, что проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается (ст.15.5 часть 5 Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004).

А что же застройщик? Для начала стройки он должен иметь собственных средств в сумме не менее чем 10 % от проектной стоимости объекта и до сдачи объекта деньги дольщиков будут оставаться у банка на счетах эскроу. Если объект не достраивается в обозначенный срок и задержка ввода в эксплуатацию превышает полгода, то дольщик может расторгнуть договор и вернуть свои средства со счета эскроу.

ПЕРЕМЕННЫЕ

Самый волнительный для покупателя вопрос – как процентная нагрузка кредитов, частично обеспечивающих финансирование строительства, повлияет на стоимость жилья?

Сначала хорошие новости. Процентная нагрузка ложится на сметную стоимость строительства, поэтому «раздувать» сметы застройщикам будет просто не выгодно. Новая ставка стимулирует застройщиков строить быстрее, потому что сакральный смысл ссудного процента именно ускорение денежного оборота.

Продолжается обсуждение корреляции ставок кредитования в зависимости от реализованного объема жилья и поступивших на счета-эскроу средств дольщиков. Ставка для застройщика может снижаться чуть ли не в четыре раза. Напомним, что для банка это будут бесплатные средства. И это может стать ещё одним стимулом для ускорения строительства и, как следствие, увеличения продаж и накопления депозитов эскроу, совокупность которых при эффективных продажах должна, как нам кажется, быть выше нежели 90% сметной стоимости, что необходимо для строительства.

Что касается более привлекательной стоимости, которую традиционно предлагают девелоперы на начальных этапах строительства, то в данный момент сложно предсказать, какова будет новая стратегия продаж. Скорее всего, по-прежнему будут действовать факторы рыночной конкуренции и платежеспособного спроса. Эксперты не дают точных и однозначных прогнозов перспективного роста стоимости квадратного метра жилья.

На текущем этапе невозможно описать все механизмы открытия и ведения счетов, нет достаточного опыта, практики и статистики проблем. Невозможно сравнить мировой опыт с нашим за отсутствие последнего.

Переход на новые механизмы сопровождается еще одним обстоятельством. Что делать с теми, кто уже «давно в пути». Согласно принятым Правительство РФ критериев, от использования эскроу освобождаются проекты, построенные на 30 %, с объемом привлеченных средств по ДДУ от 10 %. Для проектов комплексного освоения территорий – на уровне 15 %. Системообразующие организации, ведущие строительство на территории четырех регионов РФ с объемом от 4 млн кв. м или застройщики, достраивающие объекты с обманутыми дольщиками также работают в рамках прежних условий, если их степень строительной готовности составляет 6 %.

Автор статьи:

Управляющий партнёр Beyond.

Александр Беляев